100 % gratuit · sans inscription
Mis à jour le 18 juin 2026Mis à jour régulièrement selon l'environnement fiscal.
En bref : avec 4 000 € de revenus nets, 200 € de crédits en cours, un taux de
3,5 % sur 25 ans, votre mensualité maximale est d'environ 1 200 €, soit une capacité d'emprunt
proche de 235 000 €. Avec 30 000 € d'apport, le budget immobilier dépasse 260 000 €. Réglez le simulateur.
Acheter sa résidence ou investir commence par une question : combien puis-je emprunter ? Ce
simulateur de capacité d'emprunt applique la règle des 35 % d'endettement (HCSF), assurance
comprise, et affiche votre mensualité maximale, votre capacité d'emprunt et votre budget total avec apport.
Vos saisies sont conservées dans votre navigateur pour votre prochaine visite.
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Votre capacité d'emprunt226 135 €
Crédit 35 %Reste à vivre
Effort (mensualité + crédits)Reste à vivre
Mensualité maximale (35 %)
1 200 €
Reste à vivre estimé
2 600 €/mois
Budget immobilier (avec apport)
256 135 €
Règle HCSF : le taux d'endettement est plafonné à 35 % des revenus, assurance comprise, sur une
durée maximale de 25 ans. Les banques disposent d'une marge de dérogation limitée. Ce calcul est une
estimation : votre banque tiendra compte du reste à vivre, du saut de charge et de votre profil.
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Capacité d'emprunt n'est pas budget raisonnable
Emprunter le maximum autorisé n'est pas toujours sage. Un endettement à 35 % laisse peu de marge en cas de coup
dur, et l'immobilier s'accompagne de charges souvent sous-estimées (taxe foncière, copropriété, entretien). En
bon père de famille, on garde une marge de sécurité et un reste à vivre confortable. Avant de vous lancer, lisez
le mythe de la résidence principale qui prend de la valeur.
Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ?
On part de la mensualité maximale autorisée, soit 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise), diminuée des crédits déjà en cours. On en déduit le capital empruntable selon le taux et la durée. En ajoutant l'apport, on obtient le budget immobilier total. Le simulateur fait ce calcul pour vous.
Qu'est-ce que la règle des 35 % (HCSF) ?
Le Haut Conseil de stabilité financière impose que le taux d'endettement ne dépasse pas 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, sur une durée maximale de 25 ans (parfois 27 ans dans le neuf ou avec travaux). Les banques disposent d'une marge de dérogation limitée pour une minorité de dossiers.
Le reste à vivre est-il pris en compte ?
Oui, au-delà des 35 %, la banque vérifie le reste à vivre : ce qu'il vous reste une fois la mensualité payée. Pour des revenus élevés, un endettement de 35 % laisse un reste à vivre confortable ; pour des revenus modestes, la banque peut se montrer plus prudente. Le simulateur affiche ce reste à vivre estimé.
L'assurance emprunteur réduit-elle la capacité ?
Oui, car elle est comprise dans les 35 %. À mensualité totale identique, plus l'assurance coûte cher, moins il reste pour rembourser le capital, donc plus la capacité d'emprunt baisse. Faire jouer la concurrence sur l'assurance (délégation) peut augmenter sensiblement votre capacité.
Quelle durée maximale pour un crédit immobilier ?
25 ans en règle générale, jusqu'à 27 ans pour un achat dans le neuf ou avec des travaux importants. Allonger la durée augmente la capacité d'emprunt, mais alourdit le coût total du crédit. C'est un arbitrage entre montant accessible et intérêts payés.
Ce simulateur est-il gratuit ?
Oui, totalement gratuit et sans inscription. Le calcul se fait dans votre navigateur, vos saisies y sont conservées pour votre confort et le bouton « Réinitialiser » les efface.
Cet outil pédagogique partage une expérience et des hypothèses explicites ;
il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les résultats
sont des estimations : vérifiez les paramètres fiscaux en vigueur avant toute décision.
