Pourquoi acheter en viager avec une SCI ?
L’achat en viager peut être particulièrement pertinent lorsqu’il est réalisé via une Société Civile Immobilière (SCI). Cette stratégie offre des avantages fiscaux et successoraux uniques, tout en facilitant une transmission patrimoniale progressive, notamment à ses enfants.
Un exemple concret : un emplacement stratégique proche d’une gare TGV
Prenons l’exemple concret d’un achat en viager d’une maison de 120 m², idéalement située en centre-ville, à proximité immédiate d’une gare desservie par le TGV. Le bouquet initial est arrondi à 75 000 € et la rente mensuelle à 400 €.
Avantages fiscaux spécifiques à la SCI à l’IS
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) permet de comptabiliser et déduire des charges dès l’acquisition, même en l’absence de revenus locatifs immédiats. Dans notre exemple :
- Le bouquet initial est amortissable chaque année.
- La rente viagère de 400 €/mois (4 800 €/an) constitue une charge entièrement déductible.
- La taxe foncière annuelle (1 300 €) est également déductible.
- Ces charges entraînent généralement un déficit fiscal initial, qui peut être reporté indéfiniment sur les exercices suivants.
À titre de comparaison, en tant que particulier, ces charges ne seraient pas déductibles sans revenus locatifs immédiats.
Une transmission progressive optimisée
Grâce au démembrement des parts de la SCI, il est possible de transmettre progressivement la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit, réduisant ainsi les droits de donation. Ce mécanisme est parfaitement adapté à la préparation d’une succession sereine et fiscalement optimisée.
Projection financière simplifiée
- Coût initial (bouquet) : 75 000 €
- Coût annuel total (rente + taxe foncière) : 6 100 €
- Durée prévisionnelle d’occupation : estimée entre 10 et 20 ans
- Valeur actuelle du bien : 325 000 €
Même après 15 ans, votre coût total resterait inférieur à 50 % de la valeur réelle du bien.
Conclusion
Acheter un bien en viager via une SCI, particulièrement proche d’une gare TGV, offre des avantages majeurs en matière de gestion fiscale, transmission patrimoniale et valorisation immobilière à long terme. Le report indéfini des déficits fiscaux constitue une optimisation très attractive par rapport à un achat immobilier traditionnel en nom propre.