Lorsqu’on évoque l’immobilier, que ce soit pour de l’investissement locatif ou même en tant que simple occupant propriétaire, on néglige souvent les charges de copropriété. Et pourtant, celles-ci peuvent sérieusement affecter la valeur réelle de votre bien, particulièrement lorsqu’elles augmentent de manière disproportionnée.
L’exemple concret d’une explosion des charges avec Foncia
Je suis propriétaire d’un appartement depuis 24 ans, ce qui m’a permis d’observer de près l’évolution des charges de copropriété. Cet appartement a successivement été géré par un syndic professionnel lié au promoteur (ce qu’il faut absolument éviter, notamment pour la bonne exécution des garanties décennales), puis un syndic coopératif, ensuite un syndic bénévole, et enfin, depuis quelques années, un syndic professionnel géré par Foncia.
Depuis que Foncia a repris la gestion, à périmètre constant, mes charges de copropriété ont tout simplement explosé. Elles ont non seulement doublé par rapport au montant initial du syndic coopératif, mais cette augmentation a même largement dépassé l’inflation officielle calculée par l’INSEE.
Pour vous donner une idée chiffrée : entre 2016 et aujourd’hui, l’inflation cumulée selon l’INSEE est de 19,9 %. Sur la même période, mes charges de copropriété et les honoraires liés au syndic ont augmenté de 47,2 %, soit plus du double de l’inflation. Ce phénomène n’est pas anecdotique : il s’agit d’une réalité structurelle fréquemment passée sous silence par les différents acteurs intéressés tels que les agences immobilières, les banques et l’État, tous bénéficiant d’une vision optimiste de l’immobilier.
Pire encore, le syndic actuel s’abstient volontairement de présenter clairement cette évolution, et ne met même pas à jour le carnet d’entretien, ce qui masque ses lacunes flagrantes. Face à cette situation, j’ai été amené à créer mon propre carnet d’entretien (15′ à chaque problème, ça vaut le coup) dans une feuille Google que je partage avec les copropriétaires et les résidents. Cette initiative permet de documenter précisément les problèmes majeurs non traités par le syndic, comme des fuites d’eau, souvent résolus directement par les propriétaires, lassés de l’inertie du syndic et de ses interventions surévaluées financièrement.
Charges oubliées : une omission volontaire ?
Ce phénomène d’oubli volontaire d’information de l’évolution des charges réelles (qui pourtant était présentée tous les ans par les syndics non professionnels) a une explication claire : les acteurs du secteur immobilier ont intérêt à présenter des chiffres attractifs afin d’encourager l’achat. Or, les charges de copropriété, particulièrement lorsqu’elles sont gérées par des syndics professionnels tels que Foncia, ont une fâcheuse tendance à augmenter bien plus vite que l’inflation.
Impact sur la valeur réelle de votre bien
Cette hausse significative affecte directement la valeur nette de votre bien et la rentabilité réelle en cas de location. Lorsque ces coûts fixes explosent, ils diminuent fortement l’intérêt économique d’être propriétaire, que ce soit en occupant ou en investisseur.
Comment se prémunir ?
Pour éviter les mauvaises surprises :
- Demandez systématiquement l’historique des charges des dernières années avant tout achat immobilier.
- Vérifiez la gestion du syndic : privilégiez les syndics coopératifs ou associatifs lorsque cela est possible.
- Intégrez systématiquement une marge réaliste d’augmentation des charges dans vos calculs.
Être conscient de cette réalité vous permettra de gérer votre patrimoine immobilier en bon père de famille, en prenant en compte toutes les composantes d’un investissement immobilier, même celles que l’on cherche parfois à vous cacher.
Conclusion personnelle :
Cette expérience est l’une des raisons principales pour lesquelles je n’investirai jamais dans un bien immobilier en copropriété destiné à la location en France. L’avoir déjà fait avec ma résidence principale, devenue temporairement un bien locatif, a été un excellent test grandeur nature pour me dissuader définitivement.