La nouvelle arnaque fiscale qui touche 7,4 millions de propriétaires
L’État vient de dévoiler sa dernière trouvaille pour ponctionner les propriétaires : une augmentation automatique de la taxe foncière pour 7,4 millions de logements en 2026. La méthode ? D’une simplicité déconcertante et d’un cynisme absolu.
L’administration fiscale va considérer que TOUS les logements disposent désormais des “éléments de confort” suivants :
- Eau courante : +4m² virtuels
- Électricité : +2m²
- WC : +3m²
- Lavabo : +3m²
- Baignoire : +5m²
- Douche : +4m²
- Chauffage : +2m² par pièce
Résultat : une augmentation moyenne de 63€ par logement, sans même vérifier si ces équipements existent réellement. La charge de la preuve revient au propriétaire qui devra contester et justifier l’absence de ces équipements. Une inversion totale du principe de présomption d’innocence appliquée à la fiscalité.
L’immobilier : champion toutes catégories de la volatilité fiscale défavorable
Cette énième augmentation confirme ce que je répète depuis des années sur ce blog : l’immobilier n’est pas un investissement, c’est une rente pour l’État.
Les chiffres qui font mal
- +37,3% d’augmentation de la taxe foncière entre 2014 et 2024 (deux fois plus que l’inflation)
- Moyenne 2024 : 1 072€ pour une maison, 851€ pour un appartement
- Moyenne mensuelle 2025 : 118€ dans 32 grandes villes françaises
Et maintenant, on ajoute une couche supplémentaire avec ces “éléments de confort” qui datent de 1974. Des critères vieux de 50 ans pour taxer des équipements devenus basiques au XXIe siècle !
Pourquoi vos simulateurs immobiliers sont TOUS faux
Quand vous achetez un bien immobilier, on vous présente de beaux tableaux Excel avec :
- Un rendement locatif théorique
- Une plus-value potentielle à la revente
- Des charges “stables”
La réalité ? Aucun simulateur n’intègre :
- La volatilité fiscale permanente : taxe foncière qui explose, nouvelles taxes inventées chaque année
- Les obligations réglementaires imprévisibles : DPE obligatoire qui peut varier de 30% selon l’expert, interdiction de louer les passoires thermiques, travaux imposés
- Les changements de lois rétroactifs : comme cette mise à jour automatique des “éléments de confort”
Le DPE : l’autre loterie fiscale
Parlons du Diagnostic de Performance Énergétique. Selon l’expert que vous choisissez, votre bien peut passer de C à E. Résultat ?
- Interdiction de louer si classé G (2025) ou F (2028)
- Obligation de travaux non budgétés
- Dévaluation immédiate du bien
- Impossibilité de vendre au prix espéré
- Prim’renov supprimée du jour au lendemain, tant pis si vous venez d’acheter votre bien immobilier en comptant dessus.
Le pire ? Les méthodes de calcul changent régulièrement. Un bien classé D aujourd’hui peut devenir F demain avec une nouvelle réglementation.
L’illiquidité : le piège fatal
Contrairement à une action que vous vendez en 2 clics, un bien immobilier c’est :
- 3 à 6 mois minimum pour vendre (si vous avez de la chance)
- Des frais de transaction de 7 à 10%
- Une impossibilité de vendre partiellement (vous ne pouvez pas vendre “20% de votre appartement”)
- Un prix de vente soumis au marché local et aux humeurs des acheteurs
En cas de crise personnelle ou de besoin urgent de liquidités ? Vous êtes piégé.
La méthode Bercy : “on taxe d’abord, on vérifie après”
Cette mise à jour automatique des éléments de confort révèle la philosophie de l’État :
- On présume que vous avez tout (même si c’est faux)
- On vous taxe automatiquement (augmentation moyenne de 63€)
- C’est à VOUS de prouver le contraire (avec justificatifs)
- Si vous ne contestez pas, vous payez (silence = acceptation)
Un syndicaliste de la CGT Finances publiques résume parfaitement : “C’est comme si on vous disait que vous devez payer plus d’impôts parce que vous avez touché des revenus supplémentaires que vous n’avez jamais vus.”
Les vraies alternatives à l’immobilier
Pendant que les propriétaires se font massacrer :
- Les ETF mondiaux ont fait +15% annualisés sur 10 ans
- Les obligations d’entreprises offrent 4-5% sans taxe foncière
- Le Private Equity accessible dès 100K€ fait du 12-15% annuel
- Les actions technologiques ont multiplié les capitaux par 5 ou 10
Et le meilleur ? Liquidité totale, pas de travaux, pas de locataires, pas de DPE, et surtout : pas de taxe foncière qui augmente chaque année.
Comment l’État vous ment sur l’immobilier
“C’est une question d’équité” nous dit Amélie de Montchalin. L’équité de quoi ?
- De taxer l’eau courante comme un luxe en 2025 ?
- D’ajouter des m² virtuels pour avoir des toilettes ?
- De considérer l’électricité comme un “élément de confort” ?
La vérité : l’État cherche désespérément des recettes pour combler ses déficits abyssaux. Et les propriétaires immobiliers sont la vache à lait parfaite : ils ne peuvent pas délocaliser leur bien, ils ne peuvent pas le cacher, ils sont captifs.
La stratégie gagnante : fuir l’immobilier physique
Si vous voulez vraiment investir dans l’immobilier, regardez plutôt :
- Les SCPI (mais attention aux frais)
- Les REITs américains (liquidité totale)
- Les foncières cotées européennes
Au moins, vous pouvez sortir quand la fiscalité devient délirante.
Conclusion : l’immobilier, c’est la certitude de se faire plumer
Cette nouvelle augmentation de la taxe foncière n’est que la partie émergée de l’iceberg. Dans les tuyaux :
- Taxation des plus-values immobilières comme revenus du travail
- Suppression progressive des niches fiscales (Pinel, Denormandie…)
- Nouvelles normes environnementales avec travaux obligatoires
- Augmentation des droits de mutation
Mon conseil ? Si vous n’êtes pas encore propriétaire, réfléchissez-y à deux fois. Si vous l’êtes déjà, diversifiez au maximum vos investissements. Et surtout, arrêtez de croire les simulateurs immobiliers qui vous promettent monts et merveilles.
L’immobilier en France, c’est devenu un abonnement premium à la fiscalité punitive. Sauf que contrairement à Netflix, vous ne pouvez pas vous désabonner facilement.