On entend souvent que le premier investissement à réaliser est celui de sa résidence principale. Ce conseil, largement relayé par nos parents, repose sur l’idée que l’accession à la propriété est synonyme de stabilité et de sécurité financière. Pourtant, si l’on prend le temps d’analyser ce choix, force est de constater qu’il peut s’avérer être l’investissement au retour sur investissement le plus long. Ce qui était vrai à l’époque de nos parents (avec une situation professionnelle stable qui ne nécessite pas de mobilité, un accroissement de la population et donc un marché de plus en plus tendu à 10 ou 20 ans) ne l’est plus forcément aujourd’hui.
Le mythe de la résidence principale en tant qu’investissement
Acheter sa résidence principale est traditionnellement perçu comme une étape incontournable vers l’indépendance financière. Cependant, contrairement à d’autres investissements, l’immobilier résidentiel ne génère pas de revenus immédiats. En effet, ce capital reste immobilisé pendant toute la durée de détention du bien, et la date de revente – source potentielle de plus-value – est souvent imprévisible. Ce délai long avant de pouvoir bénéficier d’un véritable rendement rend ce choix moins attractif en comparaison avec des investissements susceptibles de générer des revenus réguliers.
Les pièges de l’achat dans le neuf pour un appartement
Une autre tendance courante est de se tourner vers l’immobilier neuf. La logique est simple : moins de travaux à prévoir et des normes récentes garantissant une meilleure qualité. Toutefois, cette approche comporte ses revers. Les coûts de fabrication élevés, associés aux marges importantes des intermédiaires, se répercutent directement sur le prix d’achat. À l’instar d’une voiture neuve qui perd de sa valeur dès sa sortie du concessionnaire, le bien neuf voit son prix de revente s’ajuster rapidement au niveau moyen du marché de l’ancien. Ainsi, ce choix peut s’avérer être une illusion de qualité qui, en réalité, compromet le rendement futur. La maison a au moins l’avantage de laisser une latitude dans l’aménagement, comparativement à celui d’un appartement au sein d’un immeuble, qui sera très limité.
L’impact des frais annexes
Outre le coût d’acquisition, il ne faut pas négliger l’ensemble des frais annexes, notamment ceux liés à la copropriété. Les frais de syndic, par exemple, sont souvent sous-estimés lors de la première estimation du budget. De nombreuses études montrent que ces charges augmentent à un rythme supérieur à l’inflation. Pire encore, au sein de ces frais, les honoraires et commissions des organismes de syndic tendent à croître encore plus rapidement, grevant ainsi le budget des propriétaires sur le long terme.
Les risques liés à l’achat à deux
Lorsqu’on envisage d’acheter un bien en couple ou en indivision – voire en communauté de mariage –, il faut également prendre en compte des risques supplémentaires. Bien que ce ne soit pas le cas pour moi, il est essentiel de souligner ces aspects :
- Indivision et litiges potentiels : L’achat à deux peut mener à une situation d’indivision dans laquelle chaque décision concernant le bien doit être prise conjointement. En cas de désaccord ou de rupture, la procédure de partage du bien peut être longue, coûteuse et conflictuelle.
- Régime matrimonial en communauté de biens : Dans le cadre d’un achat en communauté de mariage, les dettes et obligations liées au bien sont partagées. Ce régime peut compliquer la gestion du patrimoine en cas de séparation ou de difficultés financières, augmentant ainsi le risque global de l’investissement.
- Partage des responsabilités financières : Une défaillance de l’un des co-acquéreurs peut mettre en péril l’ensemble du projet. Le financement et la charge des imprévus sont alors répartis, ce qui peut créer des tensions et des complications juridiques.
Le mythe de la plus-value et son traitement fiscal
Un autre aspect trop souvent négligé est celui de la plus-value immobilière. L’idée répandue est que la revente d’un bien entraîne une plus-value significative, compensant ainsi l’investissement initial. Cependant, cette vision est simpliste pour plusieurs raisons :
- Non prise en compte de l’inflation : Le calcul de la plus-value se base sur la différence entre le prix d’achat et le prix de revente sans ajustement pour l’inflation. En d’autres termes, même si le prix de revente est supérieur au prix d’achat, la réalité économique pourrait être tout autre après correction de l’inflation.
- Fiscalité rigide : L’État taxe cette plus-value comme si l’inflation était nulle, ce qui signifie que le gain réel est fortement pénalisé fiscalement. Ce problème se pose particulièrement lorsque le bien n’est plus occupé par son propriétaire, par exemple après l’avoir mis en location suite à un déménagement vers un logement plus grand. C’est une erreur commune dans mon entourage, où l’on croit à tort que l’investissement initial se valorisera automatiquement, sans tenir compte de ces ajustements fiscaux et économiques.
Des exemples inspirants du monde de la finance
Il n’est pas rare d’observer que certains influenceurs de la finance, tels que Mounir de Finary, qui possèdent aujourd’hui un patrimoine conséquent, choisissent de ne pas détenir leur résidence principale. Ce choix n’est pas le fruit du hasard : il traduit une vision stratégique de l’investissement, privilégiant des actifs susceptibles de générer des revenus ou une valorisation plus rapide, plutôt qu’un bien qui ne se monétise qu’en cas de revente.
Mes critères d’achat en 2025
Si je devais, hypothétiquement, acheter un appartement aujourd’hui – cas que je n’envisage pas personnellement – je m’orienterais vers une approche bien différente :
- Privilégier l’ancien : Les biens anciens offrent souvent une meilleure marge de négociation et ne subissent pas la décote immédiate qu’on observe dans le neuf.
- Rechercher l’absence de syndic : Moins de frais récurrents et une gestion plus souple du bien.
- Éviter les agences : Un achat en direct, voire hors marché, permet de réduire les intermédiaires et donc les coûts annexes.
- Respecter le prix au m² du quartier : En veillant à ce que le prix ne dépasse pas celui constaté lors des dernières ventes similaires (en termes de localisation et d’âge), on limite le risque de surpayer et on optimise le potentiel de revente.
Conclusion
L’achat de sa première résidence principale, bien que chargé d’un symbolisme fort, n’est pas nécessairement le meilleur investissement d’un point de vue financier. Entre un retour sur investissement qui s’étale sur le long terme, les pièges du neuf, la montée des frais annexes, les risques liés à un achat à deux et les pièges du calcul de la plus-value, il convient de repenser ses critères d’achat. Une approche stratégique, inspirée des pratiques d’investisseurs avertis, peut permettre de réaliser une acquisition plus judicieuse et d’optimiser ses perspectives de valorisation future.
En somme, il s’agit de dépasser les idées reçues et d’adopter une vision d’investissement plus pragmatique, en tenant compte des réalités économiques et fiscales du marché immobilier actuel.