Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont souvent présentées comme une solution attractive pour investir dans l’immobilier sans en assumer la gestion directe, les fameux revenus passifs. Cependant, en tant qu’investisseur particulier, je reste réticent face à ce type d’investissement, et ce, pour plusieurs raisons que je vais développer ici.
Le manque de liquidité des SCPI : un frein majeur
L’un des principaux inconvénients des SCPI est leur manque de liquidité. Contrairement à des actions ou des ETF que l’on peut vendre rapidement sur un marché boursier, les parts de SCPI ne se revendent pas aussi aisément. Il est souvent nécessaire de trouver un acheteur, et les délais peuvent s’étendre, ce qui peut poser problème si un besoin urgent de liquidités se présente.
Pour moi, cet aspect est rédhibitoire, et cela bien avant les récentes baisses de valorisation des parts qui ont touché le secteur. Même dans des périodes où le marché immobilier était en croissance, cette illiquidité restait un frein majeur. Un investisseur avisé doit pouvoir compter sur la flexibilité de ses placements, et ce n’est malheureusement pas le cas des SCPI.
Droit de jouissance et frais de souscription : des obstacles supplémentaires
Lorsque vous investissez dans des SCPI, il est essentiel de comprendre que l’achat de parts ne vous donne pas immédiatement droit aux revenus. Il y a ce qu’on appelle un délai de jouissance, souvent de 2 à 6 mois, pendant lequel l’investisseur ne perçoit pas de revenus. Ce délai est un élément important à considérer car il reporte le retour sur investissement.
De plus, la plupart des SCPI traditionnelles appliquent des frais de souscription significatifs, souvent autour de 8 à 12% du montant investi. Ces frais pèsent sur la rentabilité initiale et rallongent considérablement le temps nécessaire pour que l’investissement devienne réellement rentable. En d’autres termes, ces frais repoussent d’autant plus le moment où l’investisseur commence à voir un retour positif.
Cependant, il existe quelques exceptions comme Iroko Zen, une SCPI sans frais d’entrée, qui présente un avantage considérable. En supprimant ces frais de souscription, ce type de SCPI permet aux investisseurs de générer des rendements plus rapidement. Néanmoins, ces SCPI restent rares et il est crucial de bien évaluer leur stratégie et la qualité des actifs qu’elles détiennent avant de s’engager.
Effet de levier possible, mais attention aux risques
Il est vrai que l’un des avantages des SCPI est la possibilité de recourir à l’emprunt pour acquérir des parts. Cela permet de créer un effet de levier intéressant, notamment en période de taux bas, où les intérêts d’emprunt sont faibles par rapport au rendement des SCPI. Cependant, il faut toujours garder en tête que l’emprunt augmente également le risque : en cas de baisse de la valeur des parts, l’investisseur peut se retrouver en difficulté, surtout si le marché se retourne brutalement.
Pour ma part, si je devais investir dans des SCPI à titre personnel, je le ferais uniquement à travers une assurance-vie sans frais d’entrée ni de gestion, comme le propose Corum Life. L’avantage est double : cela permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux et de profiter de la liquidité relative de l’assurance-vie en cas de besoin de retrait, même si cela n’élimine pas totalement le risque lié aux fluctuations de valorisation des parts.
L’usufruit de SCPI : un intérêt réel pour une société disposant de trésorerie
Néanmoins, les SCPI peuvent avoir un intérêt significatif pour les entreprises disposant de trésorerie disponible. En effet, le démembrement des parts, et plus particulièrement l’acquisition de l’usufruit, est une stratégie intéressante qui permet de maximiser les rendements tout en optimisant la fiscalité.
Prenons un exemple concret pour illustrer cela : supposons qu’une société achète l’usufruit de parts de SCPI pour un montant de 40 000 € sur une période de 5 ans avec un rendement annuel de 7% basé sur la pleine propriété. Voici comment cela se traduit :
- L’acquisition de l’usufruit (sur une période déterminée) permet d’amortir l’investissement sur la durée, réduisant ainsi le résultat imposable de la société.
- Avec un rendement de 7% appliqué sur la pleine propriété valorisée à 160 000 €, les revenus perçus s’élèvent à 11 200 € par an.
- L’amortissement annuel de l’usufruit, qui s’élève à 8 000 €, réduit la base imposable, ce qui génère une économie d’impôt significative.
En prenant en compte ces éléments, la société perçoit un gain net annuel de 2 720 € après impôt, soit 13 600 € sur 5 ans. Cet exemple montre que l’usufruit de SCPI peut s’avérer très rentable pour une entreprise qui dispose de trésorerie à valoriser, notamment grâce à l’amortissement et à l’effet de levier fiscal que cela procure.
Conclusion
En conclusion, bien que je reste prudent et peu enthousiaste quant à l’investissement en SCPI en tant que particulier en raison de leur manque de liquidité, des frais de souscription, et du délai de jouissance, il est clair que ces produits ont un réel intérêt lorsqu’ils sont utilisés dans un cadre professionnel. L’usufruit de SCPI, en particulier, se révèle être un levier financier intéressant pour optimiser la trésorerie d’une société et maximiser les rendements.
Pour un investisseur particulier, il est essentiel de choisir la structure la plus adaptée à sa situation et ses objectifs, et une assurance-vie sans frais (comme Corum Life qui peut reposer à 55% sur les SCPI Corum) ou des SCPI sans frais d’entrée (comme Iroko Zen) peuvent offrir une meilleure alternative, en conciliant rendement et liquidité.