Une richesse de papier
Combien de fois ai-je entendu cette phrase, prononcée avec une satisfaction non dissimulée : “Ma maison a pris 40% en dix ans.” Sous-entendu : je me suis enrichi. Sous-entendu : l’immobilier, valeur refuge. Sous-entendu : j’ai fait le bon choix.
Sauf que dans l’immense majorité des cas, cette “richesse” n’existe que sur le papier. Elle ne se matérialisera jamais. Elle est aussi virtuelle que les points d’un jeu vidéo.
Le piège de l’appréciation symétrique
Imaginons Pierre, qui a acheté sa maison 300 000 € en 2015. En 2025, elle en vaut 420 000 €. Pierre est ravi. Il a “gagné” 120 000 €.
Mais que peut faire Pierre de cette plus-value ?
S’il vend pour acheter équivalent ou mieux — même surface, même localisation ou meilleure — il découvrira que ces biens ont subi la même inflation. Sa maison à 420 000 € lui permettra d’acheter… une maison à 420 000 €. Moins les frais.
Car il y a les frais. Frais d’agence à la vente : 15 000 à 25 000 €. Frais de notaire à l’achat : 30 000 à 35 000 €. Frais de déménagement, de remise en état, de travaux d’adaptation. Au total, entre 50 000 et 70 000 € de frais incompressibles pour le simple fait de changer de résidence principale.
Pierre n’a pas gagné 120 000 €. Pierre a perdu 50 000 € de pouvoir d’achat immobilier s’il bouge.
La seule sortie par le haut : vendre pour moins
Le seul cas où Pierre matérialise réellement sa plus-value, c’est s’il vend pour acheter moins. Moins de mètres carrés. Moins bonne localisation. Moins de prestations. Autrement dit : s’il accepte de dégrader son niveau de vie immobilier.
C’est le cas classique des retraités qui vendent la maison familiale devenue trop grande pour un appartement plus petit. Ils récupèrent effectivement une différence. Mais est-ce vraiment un enrichissement, ou simplement la monétisation d’un renoncement ?
La rénovation-revente : la vraie stratégie de création de valeur
Il existe pourtant un cas où l’appréciation de la résidence principale peut se transformer en richesse réelle : la rénovation stratégique suivie d’une revente.
Le mécanisme est simple. Vous achetez un bien sous-évalué parce que défraîchi. Vous le rénovez intelligemment — pas de la décoration, de la vraie création de valeur : isolation, extension, redistribution des espaces. Vous y vivez deux ans minimum. Vous revendez.
L’exonération de plus-value sur la résidence principale fait le reste. Aucun impôt sur le gain. Zéro. Que vous ayez gagné 50 000 ou 200 000 €.
C’est la seule façon de créer un différentiel de prix au mètre carré entre l’achat et la revente qui soit réellement favorable. Vous n’avez pas subi l’appréciation du marché — vous l’avez amplifiée par votre travail, et vous en gardez l’intégralité.
Attention toutefois : cette exonération, comme toutes les niches fiscales immobilières, vit sous la menace permanente du législateur. Avec un endettement public qui dépasse les 3 000 milliards d’euros, combien de temps encore l’État acceptera-t-il de se priver de cette recette ?
La donation anticipée : purger la plus-value comme un compte-titres
L’autre stratégie pour matérialiser l’appréciation de sa résidence principale est moins connue, et pourtant redoutablement efficace : la donation.
Le principe est identique à celui qui s’applique aux comptes-titres. Quand vous donnez des actions à vos enfants, la plus-value latente est “purgée”. Vos enfants héritent d’une nouvelle valeur d’acquisition égale à la valeur au jour de la donation. S’ils revendent ensuite, seule la plus-value postérieure à la donation sera taxable.
Pour l’immobilier, c’est exactement le même mécanisme. Si vous donnez votre résidence principale à vos enfants (avec réserve d’usufruit, typiquement), vous leur transmettez au prix actuel. Toute l’appréciation passée disparaît fiscalement.
Et voici le point crucial que trop peu de parents comprennent : plus vous donnez tôt, plus vous maximisez l’effet.
La courbe que personne ne regarde
Représentez-vous mentalement la courbe de valeur de votre bien immobilier sur 40 ans. Elle monte. Lentement au début, puis de façon plus marquée avec l’inflation et la tension du marché.
Si vous donnez à 75 ans, vous transmettez une valeur déjà très élevée. La plus-value purgée est importante, certes, mais vos enfants n’auront que quelques années d’appréciation supplémentaire avant votre décès et leur prise de possession effective.
Si vous donnez à 55 ans, vous transmettez une valeur intermédiaire. Vos enfants bénéficient de 20, 25, 30 ans d’appréciation supplémentaire en franchise totale de plus-value. La différence peut se chiffrer en centaines de milliers d’euros.
Pourtant, dans mon expérience, rares sont les parents qui envisagent la donation avant 70 ans. Et quasi inexistants ceux qui y pensent avant 60 ans. Le sujet est tabou. Il renvoie à la mort. Il implique de se dessaisir. Autant de freins psychologiques qui coûtent une fortune fiscale aux familles.
L’abattement de 100 000 € : un outil sous-utilisé
Rappelons les règles. Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € tous les 15 ans en totale franchise de droits. Un couple avec deux enfants peut donc transmettre 400 000 € tous les 15 ans sans payer un centime d’impôt.
En donnant la nue-propriété de la résidence principale avant 51 ans, vous utilisez cet abattement de façon optimale. La valeur de la nue-propriété est décotée par l’usufruit que vous conservez, et vous avez toujours la possibilité de faire une donation additionnelle avant vos 70 ans. Vous continuez à vivre dans votre maison. Et à votre décès, vos enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession sur ce bien, avec une valeur d’acquisition réévaluée au jour de la donation.
La complexité des familles nombreuses
Évidemment, tout se complique quand il y a plusieurs enfants. Donner une maison à trois enfants, c’est créer une indivision — cette bombe à retardement juridique où il suffit qu’un seul veuille vendre pour bloquer tout le monde.
Les solutions existent. La SCI familiale permet de donner des parts plutôt que des fractions d’immeuble, avec une gouvernance claire. Le pacte d’indivision peut geler la situation pour une durée déterminée. La soulte permet à un enfant de racheter les parts des autres.
Mais ces solutions demandent de l’anticipation, du conseil, et surtout des conversations familiales que beaucoup préfèrent éviter. Le résultat ? Des successions conflictuelles, des ventes forcées au pire moment, et une destruction de valeur qui aurait pu être évitée.
Les coûts cachés de la détention
Pendant que vous vous réjouissez de l’appréciation théorique de votre bien, avez-vous comptabilisé les coûts réels de sa détention ?
La taxe foncière, qui a augmenté de 30 à 50% en dix ans dans la plupart des communes. L’entretien courant — toiture, façade, chaudière, électroménager intégré. Les travaux de mise aux normes — assainissement, électricité, DPE. L’assurance habitation. Les charges de copropriété si vous êtes en appartement.
Sur 20 ans de détention, ces coûts représentent facilement 15 à 20% de la valeur du bien. Votre plus-value de 40% fond comme neige au soleil quand vous déduisez ces charges. Et je ne parle même pas du coût d’opportunité : qu’aurait rapporté cet argent investi ailleurs ?
La comparaison interdite
Personne ne veut faire ce calcul, mais faisons-le quand même.
Prenons un bien acheté 300 000 € en 2005, revendu 500 000 € en 2025. Plus-value apparente : 200 000 €. Magnifique.
Maintenant, déduisons : frais de notaire à l’achat (24 000 €), taxe foncière cumulée (40 000 €), travaux et entretien (60 000 €), intérêts d’emprunt (90 000 €, hypothèse d’un crédit sur 20 ans). Total des coûts : 214 000 €.
Plus-value réelle : -14 000 €.
Et si ces 300 000 € avaient été investis en ETF World pendant 20 ans, à 7% annualisé ? Environ 1 160 000 €. Certes, il aurait fallu payer un loyer. Mais même en déduisant 1 000 € de loyer mensuel pendant 20 ans (240 000 €), le patrimoine final serait de 920 000 €, contre 500 000 € pour le propriétaire.
Je ne dis pas qu’il ne faut pas acheter sa résidence principale — le bien-être, la sécurité, la liberté d’aménager ont une valeur. Mais arrêtons de prétendre que c’est un investissement rentable.
Ma situation personnelle : quand la plus-value devient un boulet
Je vais être transparent avec vous, comme toujours sur ce blog. Ma propre (précédente) résidence principale illustre parfaitement ce dont je parle — en pire.
J’aimerais la revendre. Sur le papier, elle a pris de la valeur. En théorie, je pourrais dégager une plus-value intéressante, réinvestir autrement, optimiser mon patrimoine.
Sauf qu’elle est occupée. Par la mère de mon fils. À titre gratuit.
Ce qui signifie que non seulement je ne perçois aucun loyer, mais je continue à assumer les charges : taxe foncière, assurance, entretien, réparations et surtout syndic. Ma “résidence principale qui prend de la valeur” est en réalité un centre de coûts permanent que je ne peux ni habiter, ni louer, ni vendre dans des conditions normales.
L’occupation à titre gratuit, c’est le statut juridique le plus défavorable qui soit pour un propriétaire. Pas de bail, donc pas de protection locative classique, mais pas non plus de liberté totale puisqu’il y a un occupant. Une zone grise où le droit de propriété existe sur le papier mais s’évapore dans la réalité.
Alors oui, mon appartement “vaut” plus qu’à l’achat. Mais cette valeur est aussi accessible qu’un billet de 500 € enfermé dans un coffre dont j’aurais perdu la clé. Elle existe. Je ne peux rien en faire. Et pendant ce temps, elle me coûte.
C’est peut-être la leçon la plus importante de cet article : la valeur d’un bien immobilier n’est pas son prix estimé. C’est ce que vous pouvez réellement en faire, maintenant, dans votre situation concrète. Tout le reste n’est que fiction comptable.
L’arnaque silencieuse : des plus-values en euros courants
Il y a un sujet dont personne ne parle. Ni les agents immobiliers, ni les notaires, ni les banquiers, ni évidemment l’État. Un sujet qui transforme pourtant la plupart des “plus-values” immobilières en illusion comptable : l’inflation.
Quand quelqu’un affirme fièrement que sa maison “a pris 40% en dix ans”, il raisonne en euros courants. Des euros de 2015 comparés à des euros de 2025. Sauf que ces euros n’ont pas la même valeur.
Reprenons notre exemple. Achat en 2015 : 300 000 €. Valeur en 2025 : 420 000 €. Plus-value apparente : 120 000 €, soit +40%. Formidable.
Maintenant, corrigeons de l’inflation. Entre 2015 et 2025, l’inflation cumulée en France avoisine les 25 à 28%, avec le choc brutal de 2022-2024. Pour avoir le même pouvoir d’achat qu’avec 300 000 € en 2015, il faut aujourd’hui entre 375 000 et 385 000 €.
La plus-value réelle, en euros constants ? Entre 35 000 et 45 000 €. Soit 10 à 12%. En dix ans. Moins de 1% par an en termes réels. Et encore, sans compter les frais de détention.
Autrement dit : la moitié de votre “plus-value” n’est que la compensation de l’érosion monétaire. Vous n’êtes pas plus riche. Votre patrimoine a simplement conservé — difficilement — sa valeur.
Le scandale fiscal que personne ne dénonce
Pour la résidence principale, l’exonération de plus-value rend ce calcul théorique. Mais pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, c’est une tout autre histoire.
L’État taxe les plus-values immobilières sur la base du prix nominal. Le prix d’acquisition peut être majoré forfaitairement : 7,5% pour frais d’acquisition si vous n’avez pas les justificatifs, 15% pour travaux si vous détenez depuis plus de 5 ans. Mais aucune indexation sur l’inflation. Zéro.
Concrètement : vous achetez un appartement locatif 200 000 € en 2005. Vous le revendez 350 000 € en 2025. Plus-value taxable, après abattements forfaitaires : disons 120 000 €. Imposition à 36,2% (19% + 17,2% de prélèvements sociaux) : 43 440 € d’impôts.
Sauf qu’en euros constants, 200 000 € de 2005 équivalent à environ 280 000 € de 2025. Votre plus-value réelle n’est que de 70 000 €. Vous payez donc 43 440 € d’impôts sur un gain réel de 70 000 €. Taux d’imposition effectif : 62%.
Et si l’inflation avait été plus forte ? Vous pourriez payer des impôts sur une moins-value réelle. Vendre à perte en pouvoir d’achat et devoir de l’argent au fisc. C’est kafkaïen, mais c’est le droit fiscal français.
Pourquoi ce silence ?
Les agents immobiliers n’ont aucun intérêt à parler d’euros constants. “Votre bien a pris 40%” vend mieux que “votre bien a à peine compensé l’inflation”. Les notaires calculent ce qu’on leur demande de calculer, pour s’assurer les émoluments (qui ne sont déclenchés qu’après signature effective). Les banquiers financent sur des valeurs nominales qui gonflent mécaniquement les garanties.
Quant à l’État, il est le grand gagnant de cette fiction. L’inflation gonfle artificiellement les bases taxables. Les recettes de plus-values immobilières augmentent sans que le législateur ait à toucher aux taux. Une hausse d’impôt invisible, indolore politiquement, que personne ne conteste puisque personne n’en parle.
Certains pays ont des mécanismes d’indexation des prix d’acquisition sur l’inflation. Pas la France. Et je n’ai jamais entendu un seul politique, de quelque bord que ce soit, proposer de corriger cette injustice. Trop technique. Trop coûteux pour les finances publiques. Trop peu électoralement rentable.
Alors la prochaine fois que quelqu’un vous vante la “plus-value” de son bien immobilier, posez-lui la question : en euros de quelle année ? Et regardez le blanc dans ses yeux.
Ce que je retiens
L’appréciation de la résidence principale est, dans la majorité des cas, une illusion réconfortante. Elle ne se matérialise que dans trois situations :
Premièrement, si vous vendez pour acheter significativement moins bien — et encore, une fois déduits les frais.
Deuxièmement, si vous avez créé de la valeur par la rénovation et que vous profitez de l’exonération de plus-value, qui pourrait disparaître.
Troisièmement, si vous anticipez la transmission par donation, le plus tôt possible, pour purger la plus-value et offrir à vos enfants des décennies d’appréciation en franchise fiscale.
Tout le reste n’est que satisfaction psychologique. Ce n’est pas rien — se sentir riche a une valeur. Mais confondre cette sensation avec un enrichissement réel est une erreur qui peut coûter cher en décisions mal calibrées.
La vraie question n’est pas “combien vaut ma maison aujourd’hui”. C’est “qu’est-ce que je compte faire de cette valeur, et quand”. Si la réponse est “rien”, alors l’appréciation n’existe pas. Elle n’est qu’un chiffre sur une estimation en ligne, aussi tangible qu’un like sur les réseaux sociaux.