Consolider votre patrimoine immobilier et en organiser directement la transmission à vos enfants peut sembler complexe. Le montage consistant à constituer une Société Civile Immobilière (SCI) avec emprunt, puis à jouer sur la dissociation de la nue‑propriété et de l’usufruit, permet d’acheter un bien pour le transmettre tout en minimisant drastiquement l’impact fiscal. Découvrez comment ce schéma fonctionne, étape par étape, et comment une donation quasi exempte de droits peut porter sur un appartement à 180 000 €.
1. Qu’est‑ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique dédiée à la détention d’un ou plusieurs biens immobiliers. Ses principaux avantages sont :
- Gestion facilitée : décisions prises en assemblée d’associés, cession de parts plus souple qu’une vente de bien en direct.
- Transmission optimisée : on transmet des parts sociales plutôt que le bien lui‑même.
- Protection du patrimoine : séparation entre la propriété juridique (la SCI) et la jouissance économique (les associés).
Dans notre cas, le ou les parents créent la SCI, apportent ou font acquérir un appartement via un emprunt, puis organiseront le démembrement de parts pour la transmission.
2. Utiliser l’emprunt pour réduire la valeur nette imposable
Souscrire un emprunt au nom de la SCI a deux effets clés :
- Effet de levier : acquérir un bien de 180 000 € sans mobiliser totalement ses fonds propres.
- Réduction de la valeur nette taxable : le capital restant dû (120 000 €) diminue la valeur nette des parts.
- Valeur brute du bien : 180 000 €
- Emprunt restant dû : 120 000 €
- Valeur nette de la SCI : 180 000 € – 120 000 € = 60 000 €
Ainsi, toute opération de cession ou donation de parts se calcule sur 60 000 € et non sur 180 000 €.
3. Dissocier usufruit et nue‑propriété pour réduire la base taxable
Le démembrement de propriété répartit deux droits :
- Usufruit : droit de percevoir les fruits (loyers) et d’utiliser le bien.
- Nue‑propriété : droit de disposer du bien (vendre, donner), sans usufruit.
La valeur de chaque droit est fixée par l’article 669 du CGI selon l’âge du donateur :
| Âge du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue‑propriété |
|---|---|---|
| 50 ans | 60 % | 40 % |
Pour une valeur nette de 60 000 €, cela donne :
- Usufruit = 60 % × 60 000 € = 36 000 €
- Nue‑propriété = 40 % × 60 000 € = 24 000 €
L’enfant reçoit donc la nue‑propriété des parts, d’une valeur taxable de 24 000 €.
4. Exemple concret : donateur unique (le père) et enfant de 10 ans
- Donateur : le père, 50 ans
- Enfant : unique, 10 ans
- Bien acquis : appartement à 180 000 € près d’une université
- Emprunt SCI : 120 000 €
- Valeur nette : 60 000 €
- Valeur nue‑propriété transmise : 24 000 €
Part exonérée :
En ligne directe, chaque parent bénéficie d’un abattement de 100 000 € sur les donations. Ici, la base taxable est de 24 000 €, largement couverte par l’abattement. La donation de la nue‑propriété est donc intégralement exonérée de droits de donation.
Impact fiscal minimal :
- Valeur totale du bien : 180 000 €
- Valeur transmise fiscalement taxable : 24 000 €
- Abattement applicable : 100 000 €
- Droits de donation dus : 0 € (abattement supérieur à la base)
Autrement dit, vous acquérez et transmettez un bien de 180 000 € sans payer de droits de donation.
5. Étapes pratiques pour mettre en place le montage
- Création de la SCI
- Deux associés au minimum : constituer la SCI à 50 % père, 50 % mère, ou 99% parent, 1% enfant
- Rédaction des statuts (prévoir clause de répartition usufruit/nue‑propriété, modalités de prise de décision).
- Acquisition du bien
- Souscription d’un emprunt de 120 000 € au nom de la SCI.
- Signature de l’acte d’achat.
- Donation de parts en nue‑propriété
- Donation immédiate de la nue‑propriété des parts (nette de l’emprunt) à l’enfant.
- Conservation de l’usufruit par les parents.
- Déclaration fiscale (formulaire 2735) et calcul des valeurs selon l’article 669 CGI.
- Remboursement de l’emprunt
- La SCI rembourse le prêt avec les loyers et, si besoin, les apports des parents, qui agissent en cautions.
6. Points de vigilance
- Conditions de prêt : négocier un bon taux pour limiter les charges.
- Clause d’agrément : prévoir l’entrée de tiers ou la revente de parts, lorsqu’il y a plusieurs parents ou enfants
- Régime matrimonial : impacts selon le régime (communauté, séparation de biens).
- Suivi annuel : mise à jour de la comptabilité, réunions d’assemblée.
- Frais annexes : notaire, enregistrement de la donation, frais de dossier.
7. Avantages et inconvénients
| Avantages | Inconvénients |
| Donation quasi exonérée (0 € de droits) | Complexité administrative et statutaire |
| Transmission anticipée et sécurisée du patrimoine | Obligation de gestion d’une SCI |
| Préservation des revenus (usufruit parental) | Coûts liés à la création et au suivi de la SCI |
Conclusion
Le montage SCI avec emprunt et démembrement de parts permet d’acquérir un bien immobilier pour le transmettre immédiatement à son enfant en bénéficiant d’une exonération presque totale des droits de donation. Grâce à l’effet de levier de l’emprunt et au barème de démembrement, seule une fraction minime (24 000 €) du bien de 180 000 € est taxable, entièrement couverte par l’abattement de 100 000 €. Avant de vous lancer, faites-vous accompagner par un notaire ou un avocat fiscaliste pour adapter les statuts et sécuriser l’opération.