--- title: 'Capacité d''emprunt immo — simulateur' url: 'https://bonperedefamille.com/simulateur-capacite-emprunt/' markdown_url: 'https://bonperedefamille.com/simulateur-capacite-emprunt.md' type: 'simulateur' description: 'Calcule la capacité d''emprunt d''un foyer sous la règle HCSF (taux d''effort plafonné à 35 % assurance comprise, durée maximale 25 ans), avec mensualité, reste à vivre, apport et budget d''acquisition total frais de notaire inclus.' site: 'Bon Père de Famille' author: 'Sylvain Corvaisier' lang: 'fr' citation: 'Citation libre avec attribution et lien vers https://bonperedefamille.com/simulateur-capacite-emprunt/' disclaimer: 'Contenu pédagogique. Ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.' --- # Capacité d'emprunt immo — simulateur Calcule la capacité d'emprunt d'un foyer sous la règle HCSF (taux d'effort plafonné à 35 % assurance comprise, durée maximale 25 ans), avec mensualité, reste à vivre, apport et budget d'acquisition total frais de notaire inclus. **Où il tourne :** https://bonperedefamille.com/simulateur-capacite-emprunt/ Gratuit, sans compte et sans inscription. Le calcul s'effectue dans le navigateur : aucune donnée saisie n'est transmise à un serveur. L'URL HTML ci-dessus est l'URL canonique — c'est elle qu'il faut citer, et c'est le seul endroit où l'outil calcule réellement. Cette version Markdown décrit l'outil, elle ne le remplace pas. ## Questions fréquentes ### Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ? On part de la mensualité maximale autorisée, soit 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise), diminuée des crédits déjà en cours. On en déduit le capital empruntable selon le taux et la durée. En ajoutant l'apport, on obtient le budget immobilier total. Le simulateur fait ce calcul pour vous. ### Qu'est-ce que la règle des 35 % (HCSF) ? Le Haut Conseil de stabilité financière impose que le taux d'endettement ne dépasse pas 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, sur une durée maximale de 25 ans (parfois 27 ans dans le neuf ou avec travaux). Les banques disposent d'une marge de dérogation limitée pour une minorité de dossiers. ### Le reste à vivre est-il pris en compte ? Oui, au-delà des 35 %, la banque vérifie le reste à vivre : ce qu'il vous reste une fois la mensualité payée. Pour des revenus élevés, un endettement de 35 % laisse un reste à vivre confortable ; pour des revenus modestes, la banque peut se montrer plus prudente. Le simulateur affiche ce reste à vivre estimé. ### L'assurance emprunteur réduit-elle la capacité ? Oui, car elle est comprise dans les 35 %. À mensualité totale identique, plus l'assurance coûte cher, moins il reste pour rembourser le capital, donc plus la capacité d'emprunt baisse. Faire jouer la concurrence sur l'assurance (délégation) peut augmenter sensiblement votre capacité. ### Quelle durée maximale pour un crédit immobilier ? 25 ans en règle générale, jusqu'à 27 ans pour un achat dans le neuf ou avec des travaux importants. Allonger la durée augmente la capacité d'emprunt, mais alourdit le coût total du crédit. C'est un arbitrage entre montant accessible et intérêts payés. ### Ce simulateur est-il gratuit ? Oui, totalement gratuit et sans inscription. Le calcul se fait dans votre navigateur, vos saisies y sont conservées pour votre confort et le bouton « Réinitialiser » les efface. ## Repères fiscaux français utilisés sur le site Paramètres datés et sourcés, communs à tous les simulateurs. Depuis le 1er janvier 2026, les prélèvements sociaux ne sont plus uniformes : la hausse de CSG ne touche pas l'assurance-vie ni l'immobilier. | Paramètre | Valeur | En vigueur depuis | Source | |---|---|---|---| | Prélèvements sociaux — valeurs mobilières, plus-values, PEA | 18,6 % | 2026-01-01 | [Service-Public — F2329](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2329) | | Prélèvements sociaux — assurance-vie, immobilier, épargne logement | 17,2 % | 2018-01-01 | [Service-Public — F2329](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2329) | | Part « impôt » du prélèvement forfaitaire unique | 12,8 % | 2018-01-01 | [Service-Public — A18796](https://entreprendre.service-public.gouv.fr/actualites/A18796) | | Livret A | 1,7 % | 2026-08-01 | [economie.gouv.fr](https://www.economie.gouv.fr/particuliers/livret-a) | | Inflation constatée (INSEE) | +0,9 % | 2025-12-31 | [INSEE — IPC 2025](https://www.insee.fr/fr/statistiques/8726461) | ## Les autres simulateurs - [Épargne pour son enfant](https://bonperedefamille.com/simulateur-epargne-enfant/) ([md](https://bonperedefamille.com/simulateur-epargne-enfant.md)) : Combien votre enfant aura à 18, 21 ou 25 ans selon votre effort mensuel. Net d'impôts et d'inflation. - [Transmission & donation](https://bonperedefamille.com/simulateur-donation-enfant/) ([md](https://bonperedefamille.com/simulateur-donation-enfant.md)) : Combien donner à ses enfants (et beaux-enfants) sans droits : abattements, don familial, famille recomposée. - [Intérêts composés](https://bonperedefamille.com/calculatrice-interets-composes/) ([md](https://bonperedefamille.com/calculatrice-interets-composes.md)) : L'effet boule de neige sur votre épargne, version honnête : rendement net de frais et d'inflation. - [Impact des frais](https://bonperedefamille.com/simulateur-impact-frais-placement/) ([md](https://bonperedefamille.com/simulateur-impact-frais-placement.md)) : Combien les frais (TER, courtage) vous coûtent réellement sur 20 ou 30 ans. Le vrai prix des « petits » pourcentages. - [Livret A vs inflation](https://bonperedefamille.com/simulateur-livret-a-inflation/) ([md](https://bonperedefamille.com/simulateur-livret-a-inflation.md)) : Votre épargne réglementée vous appauvrit-elle ? La perte réelle, à 1,7 % en 2026. - [Rendement réel net](https://bonperedefamille.com/calculateur-rendement-reel/) ([md](https://bonperedefamille.com/calculateur-rendement-reel.md)) : Ce qui reste vraiment après inflation, impôts et frais. La formule de Fisher, pas l'approximation. - [Inflation / pouvoir d'achat](https://bonperedefamille.com/calculateur-inflation/) ([md](https://bonperedefamille.com/calculateur-inflation.md)) : Ce que vaut votre argent dans 10, 20 ou 30 ans, et ce qu'il valait hier. - [Frais de courtage PEA](https://bonperedefamille.com/simulateur-frais-courtage-pea/) ([md](https://bonperedefamille.com/simulateur-frais-courtage-pea.md)) : Le coût réel par ordre selon votre courtier et votre fréquence d'achat. - [Financement d'un véhicule](https://bonperedefamille.com/simulateur-financement-voiture/) ([md](https://bonperedefamille.com/simulateur-financement-voiture.md)) : Crédit, LOA ou comptant : le vrai coût, coût d'opportunité du comptant compris. - [Fiscalité du PEA](https://bonperedefamille.com/simulateur-fiscalite-pea/) ([md](https://bonperedefamille.com/simulateur-fiscalite-pea.md)) : Plus-value et impôt après 5 ans : PEA vs compte-titres, prélèvements sociaux 2026. - [Rachat d'assurance-vie](https://bonperedefamille.com/simulateur-rachat-assurance-vie/) ([md](https://bonperedefamille.com/simulateur-rachat-assurance-vie.md)) : Fiscalité d'un retrait avant/après 8 ans, abattement et prélèvements sociaux. - [Coût d'un enfant](https://bonperedefamille.com/simulateur-cout-enfant/) ([md](https://bonperedefamille.com/simulateur-cout-enfant.md)) : Combien prévoir de la naissance à 18 ou 25 ans, études comprises, en euros d'aujourd'hui et courants. - [Prévoyance / capital décès](https://bonperedefamille.com/simulateur-prevoyance-famille/) ([md](https://bonperedefamille.com/simulateur-prevoyance-famille.md)) : Le capital décès pour protéger les vôtres : crédits, revenus, études, moins votre épargne. - [Objectif d'épargne daté](https://bonperedefamille.com/simulateur-objectif-epargne/) ([md](https://bonperedefamille.com/simulateur-objectif-epargne.md)) : Combien verser chaque mois pour atteindre une somme à une échéance (apport, études, projet). - [Rentier & indépendance (FIRE)](https://bonperedefamille.com/simulateur-independance-financiere/) ([md](https://bonperedefamille.com/simulateur-independance-financiere.md)) : Combien pour être rentier et vivre de ses rentes : capital cible, règle des 4 %, à quel âge. Fiscalité française 2026. - [Investissement crypto](https://bonperedefamille.com/simulateur-crypto-monnaie/) ([md](https://bonperedefamille.com/simulateur-crypto-monnaie.md)) : Projeter un placement crypto selon plusieurs scénarios, fiscalité 30 % et risque compris. Sans survente. Index complet : https://bonperedefamille.com/simulateurs/ ([md](https://bonperedefamille.com/simulateurs.md)). Aperçu du site pour les moteurs génératifs : https://bonperedefamille.com/llms.txt